簡述“七通一平”“九通一平”？

需要評估一宗“七通一平”熟地2001年9月的價格,獲知該宗土地的面積為5000平方米,土地剩余使用年限為65年,建筑容積率為2,適宜建造某種類型的商品住宅,預計取得該土地后建造該類商品住宅的開發期為2年,建筑安裝工程費為每平方米建筑面積800元,勘察設計等專業費用及管理費為建筑安裝工程費的12%,第一年需要投入60%的建筑安裝工程費、專業費用及管理費。第二年需要投入40%的建筑安裝費、專業費用及管理費。銷售商品住宅時的廣告宣傳等費用為其售價的2%,房地產交易中賣方需繳納的營業稅等交易價格的6%,買方需要繳納的營業稅等為交易價格的6%。買方需要繳納的契稅等為交易價格的3%,預計該商品住宅在建成時可全部售出。售出時的平均價格為每平方米建筑面積2000元。試利用所給資料用現金流量折現法估算該宗土地2001年9月的總價,單價及樓面地價(折現率為12%)。

估價對象為一宗10000㎡的七通一平用地，土地使用權出讓時間為2006年3月1日，土地使用權出讓年限為50年，容積率為5，根據規劃擬建一幢商業、住宅綜合樓，鋼筋混凝土結構，共18層：其中1～3層主要為商業用途，建筑面積9000㎡（含獨立使用的車棚300㎡），其余建筑面積均為商品住宅。該區域公布的鋼筋混凝土結構建筑物重置價格為1500元/㎡。工程于2006年9月1日開工。預計2008年9月1日建成。現需估價2006年9月1日的土地交易價格，有關資料如下：

1．房地產轉讓中賣方需要繳納的營業稅及附加等為售價的5．5%，買方需要繳納的契稅等相關稅費為售價的4%。

2．建筑安裝工程費為1100元/㎡，專業及管理費為建筑安裝工程費的8%。

3．商業用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金損失率共為10%，按建筑面積計月租賃收入會穩定在50元/㎡。運營費用率為24%。

4．商品住宅建成半年時可售出30%，平均價格為2700元/㎡；建成一年時可售出60%，平均價格為2800元/㎡；剩余的10%會在建成一年半售出，平均價格為2900元/㎡，廣告宣傳和銷售代理費等銷售費用為售價的3．5%。

5．房地產報酬率為8%，折現率為12%，貸款年利率為6%，銷售利潤率為20%，估價測算如下（節選）：

采用現金流量折現法測算估價對象于2006年9月1日的土地公開市場價值。

1．開發完成后的房地產總價值

總建筑面積=10000㎡×5=50000㎡

住宅總面積=50000㎡-9000㎡=41000㎡

（1）商鋪開發完成后的房地產總價值

每平方米商鋪的有效毛收入=月租賃收入×12×（1-空置等租金損失率）

=50元/㎡×12×（1-10%）=540元/㎡

每平方米商鋪的凈收益=有效毛收入×（1-運營費用率）

=540元/㎡×（1-24%）=410．40元/㎡

商鋪開發完成后的單價=410．40元/㎡/8%[1-1/（1+8%）47]×1/（1+8%）25=4118．45元/㎡

商鋪開發完成后的總價=4118．45元/㎡×9000㎡=3706．61萬元

（2）住宅開發完成后的總價值

住宅總價值=41000㎡×[30%×2700/（1+12%）25+60%×2800/（1+12%）3+10%×2900/ （1+12%）35]元/㎡=8204．06萬元

（3）開發完成后的房地產總價值

房地產總價值=3706．61萬元+8204．06萬元=11910．67萬元

2．扣除項目

（1）建安工程費=50000㎡×1100元/㎡/（1+12%）=4910．71萬元。

（2）專業及管理費用=4910．71萬元×8%=392．86萬元。

（3）銷售費用和銷售稅費總額=11910．67萬元×（3．5%+5．5%）=1071．96萬元。

（4）銷售利潤=11910．67萬元×20%=2382．13萬元。

（5）買方購買該宗熟地應負擔的稅費=V×4%=0．04V。

3．總地價

2006年9月1日的總地價：

V=11910．67萬元-4910．71萬元-392．86萬元-1071．96萬元-2382．13萬元-0．04V

V=3031．74萬元

估價對象為一宗10000m2的七通一平用地，土地使用權出讓時間為2006年3月1日。土地使用權出讓年限為50年，容積率為5。根據規劃擬建一幢商業、住宅綜合樓，鋼筋混凝土結構，共18層。其中1～3層主要為商業用途，建筑面積9000m2(含獨立使用的車棚300m2)，其余建筑面積均為商品住宅。該區域公布的鋼筋混凝土結構建筑物重置價格為1500元/m2。工程于2006年9月1日建成。現需估價2006年9月1日的土地交易價格有關資料如下：

1．房地產轉讓中賣方需要繳納的營業稅及附加等為售價的5.5%，買方需要繳納的契稅等相關稅費為售價的4%。

2．建筑安裝工程費為1100元/m2，專業及管理費為建筑安裝工程費的8%。

3．商業用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金損失率共為10%，按建筑面積計月租憑收入會穩定在50元/m2。運營費用率為24%。

4．商品住宅建成半年時可售出30%，平均價格為2700元/m2；建成一年時間可售出60%，平均價格為2800元/m2；剩余的10%會在建成一年半售出，平均價格為2900元/m2，廣告宣傳和銷售代理費等銷售費用為售價的3.5%。

5．房地產報酬率為8%，折現率為12%，貸款年利率為6%，銷售利潤率為20%，估價測算如下(節選)：

采用現金流量折現法測算估價對象于2006年9月1日的土地公開市場價值。

解：

1．開發完成后的房地產總價值

總建筑面積=10000×5=50000(m2)

住宅總面積=50000-9000-41000(m2)

(1) 商鋪開發完成后的房地產總價值

每平方米商鋪的有效毛收入=月租賃收入×12×(1-空置等租金損失率)=50×12×(1-10%)=540(元/m2)

每平方米商鋪的凈收益=有效毛收入×(1-運營費用率)=540×(1-24%)=410.40(元/m2)

商鋪開發完成后的單價=410.40/8%×[1-1/(1+8%)×47]×1/(1+8%)×2.5=4118．45(元/m2)

商鋪開發完成后的總價=4118.45×9000=3706.61(萬元)

(2) 住宅開發完成后的總價值=41000×[30%×2700/(1+12%)2.5+60%×2800(1+12%)3+10%×2900/(1+12%)3.5]=8204.06(萬元)

(3)開發完成后的房地產總價值=3706.61+8204.06=11910.67(萬元)

2．扣除項目

(1) 建安工程費=50000×1100/(1+12%)=4910.71(萬元)

(2) 專業及管理費用=4910.71×8%=392.86(萬元)

(3) 銷售費用和銷售稅費總額=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96(萬元)

(4) 銷售利潤=11910.67×20%=2382.13(萬元)

(5) 買方購買該宗熟地應負擔的稅費=V×4%=0.04V

3．總地價

2006年9月1日的總地價：

V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V

V=3031.74(萬元)

需要評估一宗“七通一平”的待建筑土地在1995年9月的價格。獲知該宗土地總面積500m2，建筑容積率為2，適宜建造某種類型的商品住宅；預計取得該土地后建造該類商品住宅的建設期為2年，建筑費為每平方米800元，專業費用為建筑費的8%，第一年投入60%的建筑費及專業費用，第二年投入40%的建筑費及專業費用；貸款年利息率為10%；銷售稅費為未來樓價的6%；投資利潤率(利息不計利潤)為20%；該商品住宅在建成后半年一次全部售出，售出時的價格平均每平方米2500元。試利用所給資料用動態方式估計該宗土地在1995年9月的總價、單價及樓面地價(折現率為10%)。

下面是一個完整的土地估價技術寶寶（標注“略”的為正常內容，）請閱讀后指出錯誤點。

第一部分 總述

一、估價項目名稱

××公司位于××區××路口××號用地地價評估

二、委托估價方（略)

三、受托估價方(略）

四、估價對象

估價對象為××公司位××市××區××路××號營業樓用地，面積為595.58㎡。

五、估價目的

本次評估是為委托方提供該宗地的土地使用權價格，為委托方因經營需要轉讓該宗土地提供價格依據。、

六、估價依據

(1)《中華人民共和國土地管理法》。

(2)《中華人民共和國城市房地產管理法》。

(3)《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》。

(4)《城鎮土地估價規程》。

(5)《土地估價報告規范格式》。

(6) ××省關于土地管理的法律、法規。

(7) 評估委托書。

(8) 估價對象《房屋所有權證》。

(9) 受托估價方實地勘察調查所獲取的有關資料。

七、價格定義

估價對象作為商業用地，在容積率為4．9，開發程度為場內“五通一平”、場外“六通一平”狀態下，于估價期日的40年期的土地價格。

八、估價期日：2009年12月31 日。

九、估價日期：2009年12月30 日至2010年1月10日。

十、估價結果

估價機構在充分調查和分析估價對象實際情況的基礎上，依據科學的估價程序，確定估價結果為：

委估土地面積：595.58㎡

單位面積地價：4485.25元/㎡

總地價：2671325.20元

大寫：(人民幣)貳佰陸拾柒萬壹仟叁佰貳拾伍元整。

十一、需要特殊說明的事項

(1) 本報告估價結果為估價期日及設定容積率和土地開發程度的商業用地的土地價格，若條

件發生改變，則本結果應作相應調整。

(2) 本報告結果只為此次估價目的服務，如用作其他目的，其價格應作相應調整。

十二、土地估價師簽名(略)

十三、土地估價機構(略)

2010年1月10日

第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析

一、估價對象描述

1．土地位置狀況

估價對象位于××市××區××路××號，土地證號為×國用(××)字第××號，土地面積為595．58㎡，東至××路、南至××、西至××××、北至××××，宗地號為××××。

2．土地權利狀況

估價對象是××公司以劃撥方式取得的國有土地使用權，土地所有權屬國家。××公司擬以出讓方式取得該宗地40年期商業用途的土地使用權后，轉讓出售該房地產。獲得出讓土地使用權后，其轉讓、出租、抵押等經濟活動的合法權益受法律保護。

3．建筑物和地上附著物狀況

估價對象上有一幢建于1991年的鋼筋混凝土結構建筑物，現用于商業經營和辦公，建筑面積為2914.5㎡，有效使用率為80%。

二、地價影響因素分析

(一) 區域因素(略)

(二) 個別因素(略)

第三部分 土地估價

一、估價原則

1．最有效使用原則(略)

2．貢獻原則(略)

3．變動原則(略)

4．合法原則(略)

二、估價方法與估價過程

(一) 估價方法的選擇

估價人員通過現場查勘，在認真分析調查收集資料的基礎上，遵循估價原則，確定采用收益還原法、市場比較法評估待估宗地地價。

（二）下面是一個完整的土地估價技術報告（標注“略”的為正常內容），請閱讀后指出錯誤點并說明原因。

土地估價技術報告

第一部分 總述

一、估價項目名稱

××公司位于××區××路××號用地地價評估

二、委托估價方（略）

三、受托估價方。（略）

四、估價對象

估價對象為××公司位于××市××區××路××號營業樓用地，面積為595. 58 m2。

五、估價目的

本次評估是為委托方提供該宗地的土地使用權價格，為委托方因經營需要轉讓該宗土地提供價格依據。

六、估價依據

(1)《中華人民共和國土地管理法》。

(2)《中華人民共和國城市房地產管理法》。

(3)《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》。

(4)《城鎮土地估價規程》。

(5)《土地估價報告規范格式》。

(6)××省關于土地管理的法律、法規。

(7)評估委托書。

(8)估價對象《房屋所有權證》。

(9)受托估價方實地勘察調查所獲取的有關資料。

七、價格定義

估價對象作為商業用地，在容積率為4.9，開發程度為場內“五通一平”、場外“六通一平”狀態下，于估價期日的40年期的土地價格。

八、估價期日：2009年12月31日。

九、估價日期：2009年12月30日至2010年1月10日。

十、估價結果

估價機構在充分調查和分析估價對象實際情況的基礎上，依據科學的估價程序，確定估價結果為：

委估土地面積：595. 58 m2

單位面積地價：4485. 25元/m2

總地價：2671325. 20元

大寫：（人民幣）貳佰陸拾柒萬壹仟叁佰貳拾伍元整。

十一、需要特殊說明的事項

(1)本報告估價結果為估價期日及設定容積率和土地開發程度的商業用地的土地價格，若條件發生改變，則本結果應作相應調整。

(2)本報告結果只為此次估價目的服務，如用作其他目的，其價格應作相應調整。

十二、土地估價師簽名（略）

十三、土地估價機構（略）

2010年1月10日

第二部分估價對象描述及地價影響因素分析

一、估價對象描述

1．土地位置狀況

估價對象位于××市××區××路××號，土地證號為×國用(××)字第××號，土地面積為595. 58 m2，東至××路、南至××、西至××××、北至××××，宗地號為××××。

2．土地權利狀況

估價對象是××公司以劃撥方式取得的國有土地使用權，土地所有權屬國家。××公司擬以出讓方式取得該宗地40年期商業用途的土地使用權后，轉讓出售該房地產。獲得出讓土地使用權后，其轉讓、出租、抵押等經濟活動的合法權益受法律保護。

3．建筑物和地上附著物狀況

估價對象上有一幢建于1991年的鋼筋混凝土結構建筑物，現用于商業經營和辦公，建筑面積為2914. 5 m2，有效使用率為80%。

二、地價影響因素分析

（一）區域因素（略）

（二）個別因素（略）

第三部分土地估價

一、估價原則

1．最有效使用原則（略）

2．貢獻原則（略）

3．變動原則（略）

4．合法原則（略）

二、估價方法與估價過程

（一）估價方法的選擇

估價人員通過現場查勘，在認真分析調查收集資料的基礎上，遵循估價原則，確定采用收益還原法、市場比較法評估待估宗地地價。

（二）估價過程

1．收益還原法

(1)計算估價對象總樓價

計算公式為

式中P-總樓價；

a——房地年純收益。其參數是通過房地的正常租金水平測得；

r——綜合還原率；

n——房地尚可使用年限。

估價對象地上建筑物的耐用年限為60年，經現場查勘，該房屋尚可使用年限為45年。建筑物重置單價為700元／m2，殘值率為0。

根據估價人員現場觀察和對照《房屋完損等級評定標準》，確定本次估價對象，地上建筑物于估價期日為基本完好房，成新率為75%。

（2）確定客觀租金

應用市場比較法確定客觀租金。

1）選擇可比實例：根據收集的市場資料進行篩選，選取以下三個房地出租實例，詳見《房地出租比較實例基本情況一覽表》（略）。

2）影響租金因素修正（略）。

3）客觀租金的計算及確定

比準價格A=243. 60元／m2；

比準價格B=233. 40元／m2；

比準價格C=249. 09元／m2。

取比準價格A、比準價格B、比準價格C的算術平均數作為估價對象的客觀租金，即客觀租金= (243. 60+233. 40+249. 09)元／m2/3= 242. 03元／m2

(3)計算房地總收益

年總收益=2914. 50 m2×0.8×242. 03元／m2=564317.15元

(4)計算年總費用

1)管理費：根據調查了解，當地房屋出租的經營管理費為房屋租金的3%，即

房屋出租經營管理費一房地年租金×3%=564317.15元* 3%=16929. 51元

2)維修費：根據××市建設和房管部門提供的資料，市區房屋出租年經營維修費為房屋重置價格的2%，即房屋出租經營維修費=房屋重置價×2%=2914. 50 m2×700元／m2×2%=40803元

3)保險費：根據調查，市區房屋保險費率為房屋現值的2‰，即

房屋年保險費一房屋現值×2‰=2914. 50 m2×700元／m2×75%×2‰=3060. 23元

4)房屋年折舊額

房屋年折舊額一房屋重置價×1/耐用年限=（2914.5×700×1/60）元=34002. 50元

5)租金損失：根據調查，房屋出租租金損失一般為半月租金，即

租金損失=564317. 15元／m2—23513. 21元

年總費用=④+②+③-④+⑤=118308. 45元

(5)房地年純收益

房地年純收益=房地年出租總收益一房地年出租總費用

=(564317.15-118308. 45)元=446008. 70元

(6)確定綜合還原率：采用收益排序插入法確定綜合還原率為10%。

(7)計算總樓價

(8)房屋現值

房屋現值一房屋重置價×成新率=2914. 50 m2×700元／m2×75%=1530112. 50元

(9)總地價

總地價=總樓價一房屋現值=(4398898.12-1530112. 50)元=2868785. 62元

2．市場比較法

(1)選擇房地出售實例：估價人員對收集的多宗交易實例進行比較分析后，選擇了三宗交易實例作為比較實例，基本情況見下表。

(2)房屋占地地價計算

1)房屋現值計算

房屋現值一房屋重置價×成新率

實例A房屋現值=580元／m2×2356 m2×80% =1093184元

實例B房屋現值=600元／m2×l848 m2×75%=831600元

實例C房屋現值=5 80元／m2×2187. 90 m2×70%=888287. 40元

2)實例地價計算：據調查，房屋買賣中，賣方應支付的稅費為正常交易價的8. 5%，則

單位地價=（房屋交易價一房屋現值一賣方應支付的稅費）／房屋用地面積

實例A單位面積地價=（3100000 -1093184 - 3100000×8.5%）元/496 m2

=3514. 75元／m2

實例B單位面積地價=（2600000-831600-2600000×8.5%）元/385 m2

=4019. 22元／m2

實例C單位面積地價=（2750000-888287. 40-2750000×8.5%）元/442 m2

=3683.17元／m2

3)比較因素條件指數：分別將估價對象和比較實例的各比較因素對比分析，確定出相應的條件指數見下表。

4)因素修正系數：根據已得到的各比較因素條件指數，計算各比較因素的地價修正系數如下表

5)計算比準價格：將交易實例中的地價和估價對象與比較實例因素修正系數代人計算公

式，則比準價格A =(3514. 75×110／105×100/94×100/97×100/98×100／103)元／m2

=4000. 69元／m2

比準價格B= (4019. 22×110/100×10 0/100×100/100×100/96×100／108)元／m2

=4264. 22元／m2

比準價格C一(3683. 17×110／108×100/96×100/101×100195×100/100)元／m2

=4072. 63元／m2

通過對上述三個比準價格分析比較，確定土地單位面積地價為4264. 22元／m2。

三、地價的確定

估價人員鑒于估價對象的特定目的，認為應取市場比較法和收益還原法的估價結果的算術平均數作為估價對象的最終估價結果，即

單位面積地價=(4816. 80×0.4十4264. 22×0.6)元／m2 =4485. 25元／m2

樓面地價=4485. 25元／m2/4. 9=915. 36元／m2

總地價=4485. 25元／m2×595. 58 m2 =2671325元（取整）

第四部分附件

(1)估價對象《國有土地使用證》。

(2)估價對象宗地圖。

(3)估價機構《土地估價機構資質證書》。

(4)土地估價師資格證書。

(5)估價對象照片。

(6)委托估價協議書。

某企業擁有A宗地的劃撥土地使用權，并于2002年9月1日與當地政府簽訂了該宗地的國有土地租賃協議，租期20年，實際支付的年租金為10元/m2。A宗地土地面積為30000m2，用途為工業，現已達到“五通一平”的開發程度。

經調查，A宗地周邊有三宗條件相似的工業用地，具體情況如下。

(1)B宗地：占地45畝，于1998年9月1日通過征地方式取得，當時根據所在區域的市場行情，共支付了300萬元征地及其相關稅費，經開發建設，現已達到“七通一平”的開發程度，共花費土地開發費540萬元。據調查，從1998年9月1日到2002年9月1日期間，征地費用和達到“七通一平”的土地開發費用分別上漲了20%和30%。

(2)C宗地：占地，25000m2，于1998年9月1日通過出讓方式取得。宗地已達到“三通斗平”的開發程度。按照2002年9月的市場行情，該宗地若出租經營，每年土地凈收益可達55萬元。

(3)D宗地：占地3.5公頃，于2002年9月以國家作價人股方式取得，40年期、“七通一平”條件下作價425元/m2。

B、C、D三宗地與A宗地之間除開發程度等差別外，其他因素的差別如下表所示。

表中數值表示B、C、D各宗地與A宗地的比較，負值表示案例宗地比A宗地的對應條件差，正值表示案例宗地的條件優于A宗地。

根據當地2002年9月的土地市場狀況，從征地到完成“七通一平”的土地開發需要1年時間，土地開發費分季度投入，每季度投資額相等，在季內均勻投入；設定土地開發資金的貸款季利率為1.5%，需按季度按復利計算利息；土地開發的投資回報率為10%；土地增值收益率為 20%；土地還原率取6%。

相對A宗地而言，其50年土地使用權價格因開發程度不同而有差異：達到“七通一平”時地價比“五通一平”高100元/m2，達到“五通一平”時地價比“三通一平”高60元/m2。

根據以上條件，試回答以下問題。

1．以B、C、D作為比較案例，利用市場比較法測算宗地A于2002年9月1日的土地價格。

2．測算宗地A于2002年9月1日的市場年租金。

3．測算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用權價格。

材料一：揚州於《禹貢》為淮海之地在天官自鬥十二度至須女七度為星紀於辰在醜吳越得其分野江南之俗火耕水耨食魚與稻以漁獵為業雖無蓄積之資然而亦無饑餒其俗信鬼神好淫祀父子或異居此大抵然也江都弋陽淮南鐘離蘄春同安廬江曆陽人性並躁勁風氣果決包藏禍害視死如歸戰而貴詐此則其舊風也自平陳之後其俗頗變尚淳質好儉約喪紀婚姻率漸於禮其俗之敝者稍愈於古焉丹陽舊京所在人物本盛小人率多商販君子資於官祿市厘列肆埒於二京人雜五方故俗頗相類京口東通吳會南接江湖西連都邑亦一都會也其人本並習戰號為天下精兵俗以五月五日為鬥力之戲各料強弱相敵事類講武宣城毗陵吳郡會稽餘杭東陽其俗亦同然數郡川澤沃衍有海陸之饒珍異所聚故商賈並湊其人君子尚禮庸庶敦厖故風俗澄清而道教隆洽亦其風氣所尚也豫章之俗頗同吳中其君子善居室小人勤耕稼

-------《隋書.地理志》

材料二：江南卑濕，丈夫早夭。多竹木。豫章出黃金，長沙出連、錫，然堇堇物之所有，取之不足以更費。九疑、蒼梧以南至儋耳者，與江南大同俗，而楊越多焉。番禺亦其一都會也，珠璣、犀、玳瑁、果、布之湊，潁川、南陽，夏人之居也。夏人政尚忠樸，猶有先王之遺風，潁川敦願。秦末世，遷不軌之民於南陽。南陽西通武關、鄖關，東南受漢、江、淮。宛亦一都會也。俗雜好事，業多賈。其任俠，交通潁川，故至今謂之“夏人”。夫天下物所鮮所多，人民謠俗，山東食海鹽，山西食鹽鹵，領南、沙北固往往出鹽，大體如此矣。總之，楚越之地，地廣人希，飯稻羹魚，或火耕而水耨，果隋蠃蛤，不待賈而足，地埶饒食，無饑饉之患，以故眥寙偷生，無積聚而多貧。是故江淮以南，無凍餓之人，亦無千金之家。

------《史記.貨殖列傳》

(2)概括材料所反映的漢至隋江南社會經濟的主要變化，并簡析其原因。