酒樓業主不配合拆遷工作，不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據拆遷人提供的資料，該酒樓產權清晰，權屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。

請問：

（1）針對該類拆遷估價，在估價程序上應特別注意哪些環節？

（2）裝修補償應如何確定？

（3）對已存在的租賃關系，估價時應如何處理？

估價，酒樓業主不配合拆遷工作，不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據拆遷人提供的資料，該酒樓產權清晰，權屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。

請問：

1．針對該類拆遷估價，在估價程序上應特殊注意哪些環節？

2．裝修補償應如何確定？

3．對已存在的租賃關系，估價時應如何處理？

同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現該區域被列入拆遷范圍，某房地產估價機構接受委托對該房屋進行拆遷估價。

請問：

1．拆遷估價中如何考慮甲、乙雙方簽訂的租賃合同？

2．拆遷估價中如何確定該房屋的用途、面積？

3．拆遷估價中如何考慮乙公司的裝修補償？

(題干)甲房地產估價機構接受乙公司委托，對其擁有和經營的××酒樓的市場價值進行評估。該酒樓位于××市繁華商業區，是該市著名的老字號餐飲店。根據乙公司提供的經營資料，該酒樓年總經營收入為5320萬元，其中老字號品牌帶來的收入占8%;年主營業務成本和稅金為2260萬元，管理費用為130萬元，財務費用為250萬元，市場推廣及銷售費用為210萬元。根據市場調查，該市餐飲業的平均年利潤率為10%。該酒樓歸屬于房地產的年經營收入為()萬元。A.4362.40

B.4788.00

C.4894.40

D.5320.00

該酒樓房地產的年凈收益為()萬元。A.1512.40

B.1554.96

C.1938.00

D.1980.56

對該酒樓內部進行實地查勘時，一般不作為重點查勘內容的是()。A.米光通風

B.建筑層高

C.內部布局

D.裝飾裝修

請幫忙給出每個問題的正確答案和分析，謝謝！

A．采光通風

B．建筑層高

C．內部布局

D．裝飾裝修

A．4362.40

B．4788.00

C．4894.40D

A．1512.40

B．1554.96

C．1938.00D

甲房地產估價機構接受乙公司委托，對其擁有和經營的XX酒樓的市場價值進行評估。該酒樓位于XX市繁華商業區，是該市著名的老字號餐飲店。根據乙公司提供的經營資料，該酒樓年總經營收入為5320萬元，其中老字號品牌帶來的收入占8%;年主營業務成本和稅金為2260萬元，管理費用為130萬元，財務費用為250萬元，市場推廣及銷售費用為210萬元。根據市場調查，該市餐飲業的平均年利潤率為10%。

該酒樓歸

A．4362.40 B.4788.00

C．4894.40 D

甲房地產估價機構接受乙公司委托，對其擁有和經營的XX酒樓的市場價值進行評估。該酒樓位于XX市繁華商業區，是該市著名的老字號餐飲店。根據乙公司提供的經營資料，該酒樓年總經營收入為5320萬元，其中老字號品牌帶來的收入占8%;年主營業務成本和稅金為2260萬元，管理費用為130萬元，財務費用為250萬元，市場推廣及銷售費用為210萬元。根據市場調查，該市餐飲業的平均年利潤率為10%。

該酒樓房

A．1512.40 B.1554.96

C．1938.00 D