某房地產開發商擬購置一寫字樓用于出租經營，合同價為1億元。開發商自有資金的投入 額為4000萬元，其余投資利用銀行貸款，年貸款利率為5%。還款從獲得租金收入的年度開始，15 年內以每年等額償還本息的方法償付。開發商經過與其他的投資機會比較，確定該項投資的最低期望收益率為8%，有關數據如表1所示。請根據已知條件完成表2和表3，并用凈現值法，分別從 全部投資和自有資金投資的角度判斷該投資是否滿足要求。(不考慮營業稅、所得稅、土地增值稅等所有稅費的影響)

表1 項目現金流量表 單位:萬元 時 間 O 1 2～6 7～11 12～19 20 自有資金 2000 2000 借 款 6000 租金收入 1000 1200 1300 1300 經營費用 200 300 300 300 轉售收入 8000表2 全部投資現金流量表 單位:萬元

時間 O 1 2～6 7～11 12～19 20 現金流人量 現金流出量 凈現金流量

月結余比率即每月收支結余與月收入的比率。這一比率是通過衡量每月現金流狀況來細致反映客戶的財務狀況。月結余比率的理想值一般是（ ）左右。

以下關于收益性物業管理現金流的描述，正確的是（ ）。

A．潛在毛租金收入與空置和收租損失的差就是有效毛收入

B．凈經營收入減去抵押貸款還本付息等于稅前現金流

C．稅前現金流，除去準備金和所得稅，即可得到稅后現金

D．實際毛收入與經營費用的差值就是凈經營收入

以下說法正確的是（ ）。

A.有效毛收入=潛在毛租金收入－空置和收租損失+其他收入

B.凈經營收入=有效毛收入－運營費用

C.稅前現金流=凈經營收入－抵押貸款還本付息

D.稅后現金流=稅前現金流－大修基金一所得稅

E.稅前現金流=凈經營收入－大修基金抵押貸款還本付息

A．其他與經營有關的收現1SZ

B．其他與經營有關的付現1ZZ

C．收其他與投資有關現金2SZ

D．其他與投資有關付現2ZZ

下列表述正確的是( )。

A．有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入

B．凈經營收入=有效毛收入-經營費用

C．稅前現金流=凈經營收入-抵押貸款還本付息

D．稅后現金流=稅前現金流-準備金-所得稅

E．凈經營收入=有效毛收入-經營費用-準備金

關于收益性物業的現金流公式，敘述錯誤的是（ ）。

A.有效毛收入-潛在毛租金收入一空置和收租損失+其他收入

B.凈運營收益-有效毛收入+運營費用

C.稅前現金流-凈運營收益-抵押貸款還本付息

D.稅后現金流-稅前現金流-準備金-所得稅

1、某公司經過市場調研，計劃投資項目A，該項目的初始投資為100,000元，調研支持20,000元，預計在今后10年內，每年可獲得140000元現金收入流入，同時會發生100,000元現金支出。該公司的稅率tc為40%，資本的機會成本為12%。

1)計算經過折舊調整后每年的凈現金流。

現金流量表的設計原理是 ( )

A.收入一費用=利潤

B.現金流入量一現金流出量=現金凈流量

C.現金流出量一現金流入量=現金凈流量

D.資產=負債+所有者權益+(收入一費用)

關于收益性物業的現金流，下列說法不正確的是（ ）。

A.潛在毛租金收入=物業內全部可出租面積×最大可能租金水平

B.從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，就能得到某一報告期實際的租金收入

C.有效毛收入=潛在毛租金收入-其他收入

D.凈經營收入=有效毛收人-運營費用